青浦某项目外景 图片来源：吴若凡
- 编者按：
- 适度宽松的“第一只靴子”已经落在了一线城市。
- 随着中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，住房和城乡建设部发声落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施，北上广深四大一线城市纷纷表态将结合实际情况推进。
- 8月份的第一周，上海新房和二手房的交易量开始呈现“井喷式”增长。今政策暖风的到来，让购房人找到了“宣泄口”，上半年积压的购房需求正待释放。
吴若凡 中房报记者 樊永锋 上海 北京报道
“一下全变了，有的业主昨天还在降价，今天就不降了，有的撤销了挂牌，索性不卖了。”从事房地产销售的人都知道，往年的8月是楼市销售的传统淡季，但今年8月，销售和经纪人很忙，尤其是从事新房和二手豪宅交易的经纪人，有的购房人甚至连夜坐火车从外地来上海找他们买房，原本几个月不联系的豪宅业主也主动联系了他们。
上述变化均始于7月24日。当天，中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，随后住房和城乡建设部发声，落实“降首付”“减免税费”“认房不认贷”等措施，紧接着，北上广深四大一线城市纷纷表态，将结合实际情况推进落实。
进入8月，国家发展改革委员会提出，要更好满足居民刚性和改善性住房需求。利好信号至今已持续两周时间，重点城市中仅郑州、南京出台相关政策。
8月初，上海市住房和城乡建设管理委员会与上海市房屋管理局召开专题会议并指出，将因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
8月份的第一周，期待中的具体的细化政策尚未落地，但上海的新房和二手房的交易量已经开始呈现“井喷式”增长。
上海楼市，正在等待被激活。
青浦某项目销售现场 图片来源：吴若凡
开发商陆续收回折扣
购房人赶高铁买房
张华是“新上海人”，长期被派驻到外地工作。上周末，张华听闻楼市新政将于近期落地，和妻子商量一番后便连夜坐高铁返回上海，第二天一大早便开始了“特种兵”式看房。
张华判断，即便目前政策尚未落地，但未来房价继续下跌的可能性不大，而且现在新房的折扣力度也不错。张华也担心，一旦市场好了，开发商会收回折扣。
最终，在看了5个近郊（上海外环以外的区域）的新房项目后，张华于当天晚上就选中了一套99平方米的三房户型，并就交了定金。因为选择了7成首付，加上付款周期短，开发商还给了张华额外给了2个点的折扣，共计5个点的优惠，折后总价在420万元左右。
从近一周以来，上海近郊的新房销售的反馈情况看，和张华有类似想法的购房人不在少数，纷纷选择在新政出台前“上车”。
以青浦区华新镇某新盘为例，7月份该项目开盘时，该项目曾一度打出95折的优惠促销，折扣之低在上海鲜见，项目售楼处一度需要排队看房。
8月的第一个周末，记者从售楼处看到，现场车水马龙，好不热闹，案场销售人员更是向记者表示，光一天就接待了近10组客户，忙的连吃饭的时间都没有。
同样还有嘉定马陆镇的一个项目。记者以购房人身份来到案场，一名负责项目分销的中介人员向记者表示，目前小户型已经基本售罄。
因为折扣力度空前，该项目开盘当天便去化了200多套，目前项目还剩下40多套。上述销售人员补充道，目前项目仅剩下高楼层区的户型可供选择，如果从他们渠道购买，还有额外的现金返现。
记者在项目现场注意到，项目的南面距离高速公路不足30米，同时北侧又有地铁线环绕，换言之，未来小区的居民将受到地铁和高速公路双重噪音的影响。虽然开发商在现场专门设置了一间隔音室来展示他们的隔音玻璃技术，但长期不能开窗，对居住体验会造成一定影响。
即便项目存在明显“硬伤”，也架不住价格“真香”，购房人依旧络绎不绝。
现场的销售人员告诉记者，目前项目只剩下100平方米左右的三居室户型，90平方米的户型只剩下一两套，还是顶楼。记者询问是否还有其他楼层可选时，销售表示只有大户型了。
开发商对市场变化最为敏锐，楼市下行时降价促销，上扬则加价售卖，“茶水费”“装修包”等套路层出不穷。记者走访了外环外几个典型项目后发现，原本尚在打折促销的项目，因为近期的热销已经陆续收回了原先的折扣。
以前述的华新镇项目为例，因为近几天的热销，项目已经从原先最低的95折优惠减少到97折。
华新镇另一个热门项目，此前因“一成首付便能上车和超长的付款周期”，一度成为市场焦点。近期，该项目因为热销的关系，取消了原先的优惠政策。案场销售告诉记者，他们从原来的“等客转为挑客”，只选择付款方式更佳的客户。
售楼处的人气回来，成交僵局也被打破了。
在业内人士看来，购房信心以及购买力的实质性提升，仍是楼市能否被激活的关键，而各城市利好政策落地是购房信心恢复的重要推动力。
“企业裁员、降薪，减缓了人们出手的速度，对于刚需客而言，不缺首付，怕的是因工作变动而无力偿还房贷。”
除了购房者信心的恢复，上半年需求积压也是如今成交量上涨的重要因素。58安居客房产研究院院长张波表示，上半年市场持续低迷，如今政策暖风的到来，让购房人找到了“宣泄口”，上半年积压的购房需求在这一刻集中释放。
嘉定某项目销售现场 图片来源：吴若凡
500万元学区房一周清仓
“刚需客”跑步进场
“雨过天晴了，房东信心回来了。” 二手房市场也开始明显回暖，成交量在逐渐提高。
58安居客房产研究院的数据显示，今年7月，上海二手住宅累计成交14239套，环比6月上涨约13%，呈现企稳态势。
中原地产浦东梅园片区负责人金晓云告诉记者，她所辖的梅园新村三街坊历来是购买学区房的首选，房源挂牌数量常年维持在200套左右，刚刚过去的一周时间里，该片区共成交了三十几套房源，成交均价在430万元左右。
往年的学区房成交高峰会在年底时到来，今年的成交高峰明显提前了许多。在金晓云看来，一方面受政策利好的影响，另一方面，今年中考成绩出炉后，梅园片区的升学率较高，双重因素带动之下，客户纷纷选择此时出手。
除了梅园片区，上海其他片区也出现了类似的情况。
中原地产宝山片区店董周荣告诉记者，他所在的板块，成交速度明显加快，相比两个月前，交易量上升了近20%，原先观望的购房人已经到了签署意向协议和支付定金的阶段。
种种迹象表明，刚需购房客的心态已经改变，记者在采访中发现，购房人普遍的心态是：房价已经到底了，政策出台后，对谁更有利还尤未可知，与其继续等待，不如现在出手。
传统刚需板块松江泗泾，据链家门店经纪人陈伟伟介绍，他们门店的新房和二手房的交易量均有明显增长。“8月第一周，我们泗泾大区5家门店共成交了7单，而之前三两个月1单都没成交。”
记者注意到，目前二手房成交价格普遍集中在500万元以内，其中尤以200万~300万元的房源居多，多个板块内的经纪人向记者证实了这一说法。
“只要价格合适，人们便会选择出手。”
与刚需群体不同的是，改善客群还在驻足观望，记者注意到，总价段在1000万元以上的房源成交量相较于5、6月份没有明显的变化。
中原地产三林前滩片区店董张卫平所在的前滩板块，二手房价格集中在2000万~3000万元，和今年初相比，挂牌价格下滑了10%。不过，张卫平向记者表示，现阶段门店内来询问市场行情的业主变多了。
“感觉目前局势还不明朗，购房人还在等最终落地政策。” 张卫平说。
当下的上海二手房市场，分化开始出现。“刚需客”选择抢在政策出来的窗口期“上车”，另一部分中高端“改善客”依旧选择驻足观望。
张波表示，“刚需客”选择项目的选择主要基于其板块的确定性和价格的抗风险能力，而低总价的学区房则符合上述条件，这也是为何上述学区房成交加快的主要原因。
反观“改善类”人群，主要以置换目的为主，因为政策没有出台，后续价格存在一定不确定性。“人们担心自己的房子卖便宜了，待政策出台后，买的房子涨了。”这也是为何1000万元以上的房源交易量没有明显提升的原因。
“大家都不想抄底抄在山腰里。”
青浦某项目销售现场 图片来源：吴若凡
一二手房“倒挂差”缩小
豪宅客户闻风而动
豪宅市场一直有着自己的独立行情，但自8月初开始，交易量出现了明显的上扬。
二手豪宅交易平台丽兹行的经纪人黄阳告诉记者，仅8月初，上海3000万元以上的二手豪宅就成交了近20套，而6月和7月，3000万元以上的豪宅，每个月成交量只有30套左右。
从去年8月份开始，二手豪宅交易量持续低迷，价格也呈现“螺旋式”下跌，目前的二手豪宅价格普遍回调到了20年时的水平，相比今年3月份下调了15%左右。
伴随着近期交易量的上升，这一情况有了明显改善。
中原地产新天地片区负责人鲁子健告诉记者，业主很开心，因为之前挂牌许久都无人问津的房源，终于等来了买家。
鲁子健所在的新天地片区，8月第一周成交了2套翠湖天地2期的房源，总价在6000万元以上，成交价和高峰时期相比下滑了近15%。目前，翠湖天地1期至5期的均价在20万元/平方米，其中5期价格最高，均价在28万元/平方米。
另一个豪宅聚集地浦东联洋社区也是类似的情况。记者注意到，该片区的成交量自8月起有了明显的增加。
太平洋房屋联洋片区商圈总监梁城炜向记者表示，目前片区内的房源以每天一套的数量在增加，而今年上半年市场最“惨淡”的时候，整个联洋片区单月只成交了12套。
张波表示，豪宅交易量的增加主要因为价格调整到位了。
记者注意到，目前市场上在售的二手豪宅和新房的价差在逐渐缩小，价差已经从原先的5万~6万元/平方米，缩小至如今的1万~2万元/平方米。
以云锦东方为例，其目前在售的二手房均价在16万~18万元/平方米，相比此前公布的新房销售均价为17万元/平方米，价格几乎持平。
另一个豪宅项目融创外滩壹号院，二手房挂牌价格在23万元/平方米左右，据知情人士透露，今年下半年即将入市的外滩壹号院二期价格基本在20万元/平方米以上。
上海楼市正处于博弈期和空窗期。高端住宅虽然走出了独立行情，但对当前楼市整体影响有限，毕竟改善需求相比刚性需求更少，楼市未来的路，需要继续合理支持刚性和改善性购房需求。
张波表示，楼市下行期间，单靠高端市场的交易体量并不足以支撑楼市企稳，还得激活更多的购房需求。
当下，地方政策持续放松已成为一大趋势，接下来预计更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来，并成为松绑主力军。
不过，克而瑞研究指出，核心一二线城市并不会出现“强刺激” 政策，尤其是一线城市如上海不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。政策刺激后，也很难再现当年的“V型反转”行情。
目前，购房者信心还需要强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内，低位盘整的现状难以得到根本性改变。
（应受访者要求 文中张华 张明 王强均为化名）
