观点网 来不及为上海土拍空手而归抱憾，招商蛇口即刻再拿下一宗沪上旧改项目。
近日，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政与上海地产集团关于上海新长桥企业发展有限公司股权转让项目签约仪式于上海举行。
上海新长桥企业发展有限公司背后，实际上为上海新长桥旧改项目，该项目于7月1日正式在上海联交所挂牌交易，彼时，招商蛇口、徐汇城投、南昌市政公用集团组成的联合体以16.99亿元的价格成为项目的最终受让方。
戏剧化的是，8月7日结束的上海第五批土拍中，招商蛇口与徐汇城投这对合作伙伴也现身拍地现场。有市场消息传，招商原本对于上架的徐汇滨江地块的拿地意愿十分强烈，但事与愿违，最终地块被绿城拿下。甚有业内人士戏言，招商未来还若不能在上海城央板块继续摘地，或将面临边缘化风险。
但遗憾背后仍有收获，早年立下“重返上海中心”的招商蛇口如今选择以联合体方式签约上海新长桥旧改项目，实际上更进一步探索了政企合作旧改模式，也为自身在上海地产市场的未来发展再补一枚棋子。
锚定徐汇旧改
资料显示，招商蛇口联合体接盘的上海新长桥企业发展有限公司由上海徐汇城市更新建设发展有限公司100%控股。而上海徐汇城市更新建设发展有限公司则由上海城市更新建设发展有限公司和买家之一上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司分别持股60%和40%。
公开资料显示，上海新长桥企业发展有限公司成立于2023年06月26日，主要聚焦发力徐汇区域。早前，该公司曾联合华鑫置业、上海万科、香港置地合作开发徐汇区鑫耀中城楼盘项目。
后于2024年5月，上海新长桥企业发展有限公司拟以协议方式拿下徐汇区长桥街道xh315-10、xh313-16地块。两地块总面积3.96万平方米，规划总计容建筑面积12.39万平方米，出让价格达到79.04亿元。
观点新媒体查阅资料显示，xh315-10地块将建设社区卫生服务中心和综合为老服务中心，而xh313-16地块包含保障房约5400平方米，及公共服务设施等。另据6月公布的具体用途，xh315-10与xh313-16，两宗地块主要涉及住宅、商业、医疗用途，须为同一开发主体，部分基础设施可统筹设置，。
具体来看地块的地理位置，由于地块所在的长桥板块发展较早，板块内基本为长桥一村到长桥八村的老公房居住组团，但该板块内教育资源充沛，聚集长桥第二幼儿园、长桥第二小学、上海小学、上海中学等学校。
近两年，长桥仅有两宗新项目入市。2023年，地产·尚海悦庭、汇成·南街里先后开盘，均价综合位于8.99万-9.5万/平方米。
其中，汇成南街里项目入市推出237套房源，收获了3000组+的认购数，认购率达到1296%，项目二期推出204套房源，均价约合8.99万/平方米，最终入围分72.58分；地产·尚海悦庭入市时，首开推出531套房源，但最终未达到五年限售。随后，项目二期推出84套洋房，最终入围分仅55.4分。
以此对比，本次出让的地块土地指导价便达到11.5万/平方米，已超过长桥板块现有楼盘项目。
观点新媒体获悉，xh313-16地块无可售住宅，拟建1栋19F保障房、建设者之家以及部分社区级公共服务设施；xh315-10地块则为项目主要用地，计划拟建2栋6-7F多层佳宅、1栋10-14F高层住宅、7栋25-33F高层佳宅，以及若干社区配套用房及公共服务设施，可售住宅预计达到835套。
招商稳固上海之心
超过800套住宅的旧改项目，对招商而言无疑有助其提高上海市场的项目产值。
当前，除去新拿下的徐汇长桥项目，招商于上海的项目还分布在浦东区，闵行区及宝山区等区域。
其中，浦东招商臻境预计预计在8月开盘二期房源，共计232套房源；闵行招商中旅揽阅二期已经开盘，目前上架房源104套，还未售空。
TOD项目方面，宝山招商时代乐章则人气较旺，前两期推房均实现售罄，三批次房源将于近日入市，预计加推208套房源；另一宗TOD项目松江泗泾招商时代潮派同样在二期开盘实现日光，共售出123套房源，此外，该项目一期触发积分，同样实现首开售罄。值得注意的是，以上两宗TOD项目的首付均在70-80万元。
前不久，招商口还以底价16.245亿元拿下了平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）历史风貌保护项目。最终，项目命名为“桐安里”，作为招商在上海的第二座城市更新项目，拟推出70套风貌别墅，面积最高305平方米，包含联排、叠加产品，目前预估均价为19万/平方米。
资料显示于2023年内，招商累计获取55宗地块，其中在北、上、广、深的投资占全部投资额的51%，尤其在上海拿地数量最多，达到9宗。
从2024年上市项目与官方透露的拿地情况来看，招商当前在上海市场的销售数据依旧值得期待，但观点新媒体从其年报中统计了2024年在建设项目的区域分布。12宗建设项目中，多数项目位于虹桥区、普陀区、松江区、长宁区，而浦东新区项目仅两宗。从项目分布来看，当前招商蛇口虽有存货，但项目大多没有处于城中央板块内，多为周边区域，或许，这也是招商为何在日前的土拍场上执着于徐汇滨江地块的原因。
另据观点指数《2024年1-7月房地产企业销售表现》，招商蛇口2024年前个月全国权益销售额810亿元；全口径销售额1168.2亿元，对比去年均有所滑落。2024年中期业绩快报中，招商也坦言，受开发业务项目结转影响，毛利率有所下降。
有分析认为，若招商蛇口2024年能稳固上海区域项目业绩，会正面提升招商2024年整体业绩表现。
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